รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย (Colliers International Thailand) ระบุว่า ปัจจุบันบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พุ่งเป้าที่พื้นที่ไม่ติดทะเลในหัวหิน เนื่องจากราคาที่ดินบริเวณชายหาดเพิ่มสูงขึ้น
อุปทานในพื้นที่ไม่ติดทะเลในหัวหินมีความเสี่ยงจะยิ่งล้นมากกว่าในปัจจุบัน เนื่องจากอุปทาน ใหม่ๆ จะออกสู่ตลาดในอนาคต แต่โครงการคุณภาพยังสู้ได้สบาย
หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี
บ้านพักวัยเกษียณอาจเป็นตลาดกลุ่มเฉพาะที่น่าเล่นในอนาคต เนื่องจากคนยุคเบบี้บูมเมอร์จากยุโรปล่วงเข้าสู่วัยเกษียณ นอกจากนั้น แนวโน้มอายุเฉลี่ยของประชากรไทยยังสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งภูมิประเทศติดภูเขาและใกล้ทะเลในหัวหินเป็นทำเลน่าพักอาศัย
อัตราการเติบโตของศูนย์การค้าในหัวหินส่งผลให้นักท่องเที่ยวนิยมมาเยือนหัวหินขึ้นมากขึ้น โดยชะอำอาจถูกมองข้ามไปเพราะขาดสถานที่ท่องเที่ยวที่น่าสนใจและศูนย์การค้า
อุปทานส่วนใหญ่ในหัวหิน ชะอำและปราณบุรี เป็นประเภทคอนโดมิเนียม การจัดสรรที่ดินพึ่งเริ่มเป็นที่นิยมเมื่อปี 2549 หลังจากเจ้าของโครงการเริ่มหันมามองที่ดินติดภูเขา แทนที่ติดชายหาด โดยพุ่งเป้าไปที่การสร้างวิลล่าสำหรับชาวต่างชาติ และบ้านหลังที่สองสำหรับชาวไทยในราคาไม่ไกลเกินเอื้อม ทำเลชายหาดเป็นทำเลทองราคาสูงส่งผลให้คอนโดมีเนียมเป็นทางเลือกที่เหมาะสมที่สุด
ราคาที่ดินบริเวณชายหาดที่เพิ่มสูงขึ้นหลังฟื้นตัวจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในภูมิภาคเอเชีย เจ้าของโครงการเริ่มมองหาที่ดินสวยในทำเลอื่นส่งผลให้ตลาดในทำเลไม่ติดทะเลในหัวหินเติบโตขึ้น ทั้งในพื้นที่ราบซึ่งมีทิวทัศน์ไม่ค่อยสวยงามเท่าไร สำหรับผู้ซื้อที่มีรายได้น้อย หรือทำเลเชิงเขาวิวทะเลซึ่งมีราคาแพงกว่าโดยมีเป้าหมายที่เป็นผู้ซื้อชาวยุโรป
ราคาที่ดินบริเวณชายหาดที่หัวหินโดยเฉลี่ย ณ ช่วงราคาสูงสุดอยู่ที่ 78,000 บาทต่อตร.ม. แต่ราคาขายสูงสุดจะอยู่ที่ประมาณ 150,000 บาทต่อตร.ม. และเริ่มต้นที่ 46,000 บาทต่อตร.ม. ใกล้เคียงกับราคาที่ดินของชะอำ เนื่องจากหลายๆ โครงการตั้งอยู่ใกล้ทะเลและตัวเมืองมากกว่าหัวหิน โครงการในพื้นที่ไม่ติดทะเลในหัวหินจะมีราคาถูกกว่า เพราะห่างจากทะเลมากกว่าและพัฒนาโดยบริษัทที่ไม่มีชื่อเสียงเท่า ส่วนราคาของโครงการในปราณบุรียิ่งต่ำลงไปอีกเพราะอยู่ไกลตัวเมือง
“ลิตเติล สวิสเซอร์แลนด์” เอาต์ไปแล้วหรือเปล่า
สร้างชุมชนโฟกัสไปที่ชาติใดชาติหนึ่งไม่เวิร์ก
ฟัง ดูเหมือนเป็นสูตรเด็ดสู่ความสำเร็จ ทำโครงการวิลล่าเชิงเขาวิวทะเลหัวหินโดยมุ่งเป้าลูกค้าไปที่ชาติใดชาติหนึ่ง “ลิตเติล สวีเดนและเยอรมัน” จึงถือกำเนิดขึ้นเพื่อสร้างชุมชนที่สื่อสารกันสะดวกเพราะใช้ภาษาเดียวกันและรู้สึกอบอุ่น นายแอนโทนี พิคอน ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยกล่าวว่าความเป็นจริงไม่ได้เป็นเช่นนั้น “ชุมชนลักษณะนี้ค่อนข้างจะแปลกแยกและสังคมของผู้อาศัยในชุมชนค่อนข้างจำกัดอยู่ในวงแคบซึ่งอาจก่อให้เกิดความขัดแย้ง” นายพิคอนชี้ให้เห็นว่าชุมชนลักษณะนี้อาจก่อให้เกิดแรงกดดันในกลุ่มเพื่อนฝูงเหมือนสมัยอาศัยอยู่ในประเทศของตนได้ “เหตุผลที่คนเราเลือกอาศัยอยู่ต่างประเทศมีหลายประการด้วยกัน ประการหนึ่งคือหนีกรอบสังคม แต่กลายเป็นหนีเสือปะจระเข้” นายพิคอนกล่าวเสริม
อันที่จริง ลูกค้าที่มีสถานะทางการเงินดีมากรวมทั้งวัยเกษียณ มักเอนเอียงที่จะเลือกโครงการนานาชาติ นายพิคอนเชื่อว่าลูกค้ากลุ่มนี้คุ้นเคยกับสังคมนานาชาติเป็นอย่างดีและพูดได้มากกว่าหนึ่งภาษา” ลูกค้ากลุ่มนี้สบายใจกับการอยู่ร่วมกับผู้คนหลากหลายเชื้อชาติ เนื่องจากคุ้นเคยกับชีวิตในสังคมหลากหลายวัฒนธรรม และการอยู่ในชุมชนนานาชาติก็เป็นการสร้างประสบการณ์ที่ดี” โครงการสำหรับชาติใดชาติหนึ่งจึงเริ่มไม่น่าสนใจ เจ้าของขายต่อยาก “ถ้าจะขายบ้านในลิตเติล สวีเดนให้กับคนชาติอื่นก็คงลำบาก” นายพิคอนอธิบาย
โครงการร้างและสถานที่ก่อสร้าง
บริษัทพัฒนาโครงการวิลล่าต้องคำนึงถึงกำหนดระยะเวลาและโปรแกรมให้เช่าเพื่อหลีกเลี่ยงความผิดพลาดด้านสภาพความเหมาะสมในการอยู่อาศัยซึ่งเป็นปัญหาของบางโครงการ
ภาพลักษณ์ของวิลล่าแบบชุมชนน่าอยู่ท่ามกลางภูเขาวิวทะเลหัวหินวาดไว้เหมือนสวรรค์ แต่นายแอนโทนี พิคอน ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยให้ข้อมูลว่า ถ้าไม่มีการกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสมสำหรับโครงการ และละเลยเรื่องระบบให้เช่าที่เหมาะสม โฉมหน้าของโครงการอาจจะเปลี่ยนจากหน้ามือเป็นหลังมือ
ปัญหาประการแรกเชื่อมโยงกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในภูเก็ตเมื่อปี 2547 นมนานมาแล้วเหมือนแกล้งกัน “หลังจากเกิดเหตุสึนามิถล่มภูเก็ต เจ้าของโครงการหลายเจ้าหันมาสนใจทำเลอื่นๆ ได้แก่สมุยและหัวหินเป็นสำคัญ” นายพิคอนเล่า ส่งผลให้เกิดการซื้อที่ดินและเปิดตัวโครงการใหม่ๆ รวมทั้งวิลล่าเชิงเขาเป็นจำนวนมาก ปรากฎว่า ภูเก็ตกลับฟื้นตัว เงินสกุลตะวันตกอ่อนค่า และเกิดกรณีเลย์แมน บราเธอร์ขึ้น “ตลาดก็เลยซบเซาลงและเจ้าของโครงการหลายรายมียูนิตที่ก่อสร้างทั้งที่เสร็จแล้วและยังไม่แล้วเสร็จ แถมที่ดินขายไม่ออกติดมืออยู่มาก” ตลาดกระเตื้องขึ้นบ้าง และผู้ซื้อเริ่มกลับเข้ามา แต่แรงซื้อยังไม่มากเท่าเมื่อก่อน นายพิคอนเป็นห่วงเรื่องสภาพความเหมาะสมในการอยู่อาศัยในหลายๆโครงการ “ตลาดคงอยู่ในระยะค่อยเป็นค่อยไปอีกหลายปี และยังคงมีการก่อสร้างในบริเวณโครงการต่อไปอีกระยะหนึ่ง ซึ่งหมายความว่าภาพ “สวรรค์” ของผู้พักอาศัยในวิลล่านั้น จะถูกล้อมรอบด้วยภาพเหล็กเส้น คอนกรีตและคนงานก่อสร้างในอนาคตอันใกล้นี้” นายพิคอนเตือน
นายพิคอนเห็นว่าเจ้าของโครงการบางรายให้ความสำคัญกับการขายและก่อสร้างมากเกินไป โดยไม่ค่อยคำนึงถึงโปรแกรมให้เช่าซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาในอนาคตได้ “ประเด็นสำคัญคือผู้ซื้อหลายรายไม่ปล่อยเช่ายูนิตของตนและมาพักเพียงปีละไม่กี่สัปดาห์” พอผู้ซื้อหลายๆ รายทำแบบนี้ โครงการก็จะร้างเกือบตลอดปี นายพิคอนชี้ให้เห็นว่าเจ้าของหรือผู้เช่าที่อาศัยในโครงการจะรู้สึกไม่น่าอยู่ “คนอยากอยู่ในสภาพแวดล้อมเงียบสงบแต่ไม่ใช่ร้างน่ากลัว บรรยากาศของเมืองร้างจะเล่นงานจนคนที่เหลืออยากย้ายหนี” นายพิคอนเสริม
นายพิคอนแนะนำให้จัดโครงการปล่อยเช่าที่เหมาะสมไว้แต่แรก และสนับสนุนให้ผู้ให้เช่าเข้าร่วมโครงการ หรือในบางโครงการ ผู้ซื้อต้องเข้าร่วมโครงการไทม์ แชร์ริ่งซึ่งจะมีการจำกัดเวลาใช้สินทรัพย์ของตน อีกทางเลือกหนึ่งคือ เจ้าของโครงการเก็บหรือหานักลงทุนซื้อสินทรัพย์บางส่วนเก็บไว้เพื่อให้เช่าโดยเฉพาะ
เครือข่ายชาวสแกนดิเนเวียในหัวหิน
ยิ่งผูกพันใกล้ชิด
หัวหินดึงดูดผู้มาเยี่ยมเยือนจากสแกนดิเนเวียมากเป็นพิเศษโดยคิดเป็น 44% ของแขกชาวต่างชาติที่เข้าพักในโรงแรมในปี 2553 นอกจากนั้น ยังเป็นตลาดผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุด แม้จะน่าแปลกตรงที่ว่า สวีเดน นอร์เวย์และเดนมาร์กเป็นตลาดผู้ซื้อรายสำคัญ แต่ไม่รวมฟินแลนด์ ซึ่งมีจำนวนนักท่องเที่ยวสูงสุดในบรรดา 4 ประเทศ
นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวเสริมที่เป็นเช่นนี้ด้วยเหตุผลหลายประการ “บริษัททัวร์ในสแกนดิเนเวียเป็นผู้เล่นรายสำคัญในหัวหินในช่วงทศวรรษที่ 1990 และกษัติรย์คาร์ล กุสตาฟที่ 16 แห่งสวีเดนเสด็จมาประทับที่หัวหินเป็นประจำ ดังนั้นความสัมพันธ์ระหว่างสองประเทศจึงยิ่งกระชับแนบแน่น” ชาวสแกนดิเนเวียโดยทั่วไปจะให้ความสำคัญกับครอบครัวแต่เป็นตัวของตัวเอง และชอบใช้ชีวิตกลางแจ้ง ส่งผลให้พวกเขาสนใจหัวหินมากกว่ารีสอร์ทเชิงพาณิชย์ทั่วไปในประเทศไทย” นายปฏิมาเสริม
นอกจากชาวสแกนดิเนเวียจำนวนมากจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหัวหินแล้ว เจ้าของโครงการจากสแกนดิเนเวียอีกหลายรายยังตามเข้ามาด้วย ระบบประกันสังคมในประเทศเหล่านี้มีเงินบำนาญดูแลอย่างดี ซึ่งหมายความว่าคนยุคเบบี้บูมเมอร์ที่ถึงวัยเกษียณจากสแกนดิเนเวียมีทุนพอซื้อบ้านหลังที่สอง เพื่อหนีหน้าหนาวในแถบอาร์กติก “นี่เป็นตลาดที่น่าเล่นของหัวหินต่อไปอีกหลายปี” นายปฏิมาแนะนำ