ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ฝากข่าว โดย :

ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ที่ดินเป็นเงินเป็นทองแบบในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อต้องใช้ความรอบคอบเป็นอย่างยิ่ง การเห็นที่ดินจริง ไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดสำหรับสินค้าประเภทนี้ เพราะการครอบครองทำประโยชน์จากที่ดินที่เห็นอยู่ตรงหน้าจะไม่สามารถซื้อขายทำกำไรต่อได้เลย หากขาดเอกสารสิทธิ์แสดงความเป็นเจ้าของ

เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น มีอยู่ด้วยกันหลายประเภท บางประเภทสามารถโอน ซื้อ – ขาย กรรมสิทธิ์ให้กันได้ แต่บางประเภทก็มีข้อกำหนดให้สามารถตกทอดได้โดยมรดกเท่านั้น เพื่อป้องกันการสับสนและถูกหลอกลวงโดยมิจฉาชีพของผู้ซื้อที่ดิน TerraBKK จึงขอพาไปรู้จักกับเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินประเภทต่างๆ เพื่อความเข้าใจและรู้ทัน

โฉนดที่ดิน หนังสือสำคัญที่ใช้แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกให้ตามกฎหมายที่ดินปัจจุบัน คำว่าโฉนดที่ดิน รวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจอง “การทำประโยชน์ในที่ดิน”

สิทธิใช้ประโยชน์ โฉนดที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงว่า ผู้ถือกรรมสิทธิ์โฉนดที่ดินสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ ทั้งการซื้อ – ขาย และการอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ผู้อื่นเข้ามาหาประโยชน์จากที่ดินในครอบครองของตนได้

หนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ (น.ส๓, น.ส๓ ก., น.ส๓ ข.) โดยรวมคือเอกสารที่รับรองโดยเจ้าหน้าที่ของรัฐ ว่าที่ดินแปลงนี้ถูกใช้ประโยชน์แล้ว โดยผู้ที่ได้รับอนุญาต แบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ

น.ส. ๓ เป็นเอกสารที่ออกให้ผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวางเป็นแผนที่รูปลอย คือไม่ได้กำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และเป็นพื้นที่ที่หัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ยังไม่ถูกยกเลิกอำนาจหน้าที่

น.ส.๓ ก. เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และเป็นพื้นที่ที่หัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ยังไม่ถูกยกเลิกอำนาจหน้าที่

น.ส.๓ ข. เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และเป็นพื้นที่ที่หัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ได้ถูกยกเลิกอำนาจหน้าที่ไปแล้วโดยรัฐบาล

สิทธิใช้ประโยชน์ เอกสารสิทธิ์ลักษณะนี้จะเป็นการรับรองสิทธิ์เฉพาะบุคคล เฉพาะเจ้าของเท่านั้นที่ สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ ไม่สามารถซื้อขายได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกได้ แต่ผู้มีชื่อครอบครอง น.ส.๓ , น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข. สามารถไปขอเปลี่ยนเอกสารแสงดกรรมสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน และซื้อขายต่อไปได้

ใบจอง (น.ส.๒) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว ซึ่งมีข้อกำหนดว่าผู้ครอบครองต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดิน เช่น ปลูกที่อยู่อาศัย ทำการเกษตร ภายใน 6 เดือน และต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบจอง อย่างน้อย 75% ของที่ดินทั้งหมด

สิทธิใช้ประโยชน์ ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ประเภทใบจองจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ไและตกทอดทางมรดกได้ แต่ผู้มีชื่อครอบครอง สามารถไปยื่นขอเปลี่ยนเอกสารแสงดกรรมสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน และซื้อขายต่อไปได้ เช่นเดียวกับ น.ส.๓ , น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข.

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ส.ค. ๑ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ เพราะเป็นเพียงเอกสารที่ผู้ครอบครองที่ดินแจ้งแก่ทางการว่าตนถือครองที่ดินแปลงใดอยู่บ้างเท่านั้น สิทธิใช้ประโยชน์ สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ เอกสารแสดงสิทธิ์ประเภทนี้สามารถโอนให้กันได้โดยแสดงเจตนาว่าต้องการยกให้เท่านั้น ส.ค.๑ สามารถนำมาออกโฉนดได้ใน 2 กรณี คือ

1. ขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกฉโนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้จะเป็นวาระตามแต่ท้องที่ใดจะออกประกาศ

2. นำมาใช้เป็นหลักฐานขอออกโฉนดที่ดินกับกรมที่ดิน สามารถขอได้เฉพาะในพื้นที่ที่มีระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดเท่านั้น

ใบไต่สวน (น.ส.๕) ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์แต่เป็นหนังสือที่แสดงถึงการสืบสวนเกี่ยวกับสิทธิในการครอบครองแล้ว หากมีหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ด้วย ก็จะแสดงให้เห็นว่าที่ดินนั้นได้ถูกรับรองโดยนายอำเภอแล้ว

สิทธิใช้ประโยชน์ สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ และจดทะเบียนโอนให้กันได้

ในปัจจุบัน เอกสารสิทธิ์อื่นๆ นอกจากโฉนดที่ดินสามารถนำไปเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ หากผู้ครอบครองยังอยู่ และโปรดอย่าลืมว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะได้มาอย่างสมบูรณ์ต่อเมื่อ ได้ดำเนินการโอนโดยเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน เท่านั้น

ขอบคุณภาพจาก เว็บไซต์สำนักงานที่ดินจังหวัดกำแพงเพชร

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com – terrabkk.com/?p=10714

TerraBKK.com แหล่งรวมความรู้อสังหาริมทรัพย์ และงานวิจัยเจาะมูลค่าบ้านมือสอง พร้อมนำเสนอรูปแบบการค้นหาบ้านด้วย Google Map เจ้าแรกในประเทศไทย สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม: terrabkk.com [email protected] 098-749-8938,086-6118356